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Le démembrement d’un bien immobilier

Le démembrement de propriété figure parmi les principales solutions accessibles à tous pour investir dans l’immobilier. Pour prétendre aux avantages de cette opération immobilière, il faut d’abord comprendre son principe. 

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Définition du démembrement de propriété

Le démembrement d’un bien immobilier se définit comme un montage juridique et patrimonial. Accessible à tous types d’investisseurs, cette opération immobilière consiste à séparer les attributs du droit de propriété (usus, fructus et abusus). Ils sont répartis entre deux acteurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le remembrement n’est possible qu’à la fin de la période de démembrement. 

Petit rappel sur le principe du démembrement d’un bien

Le démembrement de propriété s’opère généralement dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Il permet notamment de préparer de son vivant la transmission d’un patrimoine à ses héritiers. Il s’agit généralement d’un conjoint survivant, des enfants ou des petits-enfants. 

Le conjoint survivant peut conserver l’usufruit après le décès de son partenaire de vie. Dans ce cas de figure, la nue-propriété du bien démembré est attribuée aux enfants ou petits-enfants. Ils disposent ainsi du logement en se privant du droit de l’utiliser et de l’exploiter. 

L’usufruitier (le conjoint survivant) encaisse l’intégralité des loyers du début à la fin de l’opération de démembrement. Il supporte ainsi les différentes charges afférentes à l’exploitation du bien (taxe d’habitation, taxe foncière, travaux de réparation, etc.). 

L’usufruitier et le nu-propriétaire ont leurs obligations respectives. Plus de détails sur Net-demembrement.com

Distinction entre le démembrement temporaire et le démembrement viager

On distingue deux formes de démembrement de propriété : temporaire et viager. Elles fonctionnent presque de la même façon. Mais quelques différences notables subsistent. 

Le démembrement temporaire, comme son nom l’indique, a une durée fixe. Elle doit figurer clairement dans la convention de démembrement, signée par les deux parties. Elle oscille généralement entre 10 et 15 ans. Néanmoins, le décès de l’usufruitier active automatiquement l’extinction du démembrement. 

Dans le cadre d’un démembrement viager, le remembrement des attributs du droit de propriété n’est possible qu’après le décès de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien démembré.